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一、项目基本情况

项目编号:JH25-210600-02900

项目名称:丹东市业余体育学校物业服务采购项目

采购方式:竞争性磋商

包组编号:001

预算金额(元):385000

最高限价(元):385000

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1.项目基本情况

名称	地址
丹东市业余体育学校	丹东市振兴区振八街41号

2.服务范围

2.1后勤管理(建筑物)

名称	明细	服务内容及标准
建筑名称	游泳馆
总面积	建筑面积(m2)	13690.91
需保洁面积(m2)	3000	见“保洁服务”
泳池场馆	总面积(m2)等	场馆面积约 2000 平方米,建有 25×50 米的十泳道标准池,分浅水区和深水区,浅水区水深 1.2 米,深水区水深 2 米。
更衣室	数量(个)及总面积(m2)	男女各1个,总面积300
沐浴间	数量(个)及总面积(m2)	男女各2,总面积150
会议室	会议室数量(个)及总面积(m2)	1个,总面积100
卫生间	卫生间数量(个)及总面积(m2)	8个,总面积100
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、及数量(个)	1楼、2个
主楼出入口	人行口	正门出入口、闸机
设施设备	采暖系统	集中供暖、散热片
游泳馆水处理系统	循环系统、过滤系统、消毒系统、水质监测与调节系统	见“水处理服务”
照明系统	日常照明灯具等	见“公用设施设备维护服务”
供配电系统	配电间	见“公用设施设备维护服务”

2.2后勤管理(室外)

名称	明细	服务内容及标准
门前三包	总面积100	见“保洁服务”

3.管理服务内容及标准

管理服务包括基本服务、公用设施设备维护服务、水处理服务、保洁服务、前台服务、救生员服务等。

3. 1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	(1)结合采购人要求及服务实际情况,制定年度管理目标,明确责任分工,并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	(1)每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训,并进行适当形式的考核。
(2)根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查,审查结果向采购人报备。
(3)服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配,到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求,国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的,应当按规定持证上岗。
(4)如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的,可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换,应当经采购人同意,更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
(5)着装分类统一,佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌,态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	(1)建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于:1明确重点要害岗位保密职责。2对涉密工作岗位的保密要求。
(2)根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
(3)每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训,提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训,进行必要的人员经历审查,合格后签订保密协议方可上岗。
(4)发现服务人员违法违规或重大过失,及时报告采购人,并采取必要补救措施。
4	档案管理	(1)建立服务信息,准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存,并确保其物理安全。
(2)档案和记录齐全,包括但不限于:1采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。2房屋维护服务:房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。3保洁服务:工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。4其他:前台服务、水处理服务记录等。5客户信息、财务明细、合同协议等。
(3)遵守采购人的信息、档案资料保密要求,未经许可,不得将采购人的资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
(4)履约结束后,相关资料交还采购人,采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	(1)明确负责人,定期对服务过程进行自查,结合反馈意见与评价结果采取改进措施,持续提升管理与服务水平。
(2)对不合格服务进行控制,对不合格服务的原因进行识别和分析,及时采取纠正措施,消除不合格的原因,防止不合格再发生。
(3)需整改问题及时整改完成。
6	应急保障预案	(1)重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况,对重点部位及危险隐患进行排查,并建立清单/台账;应当对危险隐患进行风险分析,制定相应措施进行控制或整改并定期监控;随着设施设备、服务内容的变化,及时更新清单/台账,使风险隐患始终处于受控状态。
(2)应急预案的建立。根据隐患排查的结果和实际情况,制定专项预案。
(3)应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练,组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练;留存培训及演练记录和影像资料,并对预案进行评价,确保与实际情况相结合。
(4)应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资,建立清单或台账,并由专人定期对应急物资进行检查,如有应急物资不足,及时通知采购人购置齐全,确保能够随时正常使用。
7	服务方案及工作制度	(1)制定工作制度,主要包括:人员录用制度、档案管理制度等。
(2)制定项目实施方案,主要包括:交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
(3)制定服务方案,主要包括:公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案等。
8	信报服务	(1)大件物品出入向采购人报告,待采购人确认无误后放行。
9	服务热线及紧急维修	(1)设置24小时报修服务热线。
(2)紧急维修应当15分钟内到达现场,不间断维修直至修复。

3.2公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	给排水系统	(1)生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749)的相关要求。
(2)二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》(GB17051)的相关要求。
(3)设施设备、阀门、管道等运行正常,无跑、冒、滴、漏现象。
(4)每年至少养护1次水泵。
(5)遇供水单位限水、停水,按规定时间通知采购人。
(6)每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污,保证室内外排水系统通畅。
2	供配电系统	(1)建立24小时运行值班监控制度。
(2)对供电范围内的电气设备定期巡视维护,加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
(3)公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好,确保用电安全。
(4)核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备,定期维护应急发电设备。
(5)发生非计划性停电的,应当在事件发生后及时通知采购人,并做好应急事件上报及处理工作。
(6)复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系,并向采购人报告。
3	弱电系统	(1)安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》(GA/T 1081)的相关要求。
(2)保持监控系统、闸机系统、安全防范系统等运行正常,有故障及时排除。
4	照明系统	(1)外观整洁无缺损、无松落。
(2)更换的照明灯具应当选用节能环保产品,亮度与更换前保持一致。
(3)每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
5	采暖系统	(1)定期检查供暖管道、阀门运行情况,确保正常无隐患。
(2)负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。
(3)做好供暖前检查等相关准备工作。
(4)暖气片上水前,提前通知采购人。
(5)供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。

3.3水处理服务

序号	服务内容	服务标准
1	水质日常监测与调节	(1)指标检测:定期检测泳池水中的关键指标,包括余氯含量(确保消毒效果,一般维持在0.3-0.5mg/L)、pH值(保持在7.2-7.8之间,避免刺激皮肤和黏膜)、浑浊度(应≤1NTU,保证水质清澈)、总大肠菌群、尿素(国家标准≤3.5mg/L)、水温等,确保各项指标符合《公共场所卫生指标及限值要求》(GB 37488-2019)。
(2)水质调节:根据检测结果,通过添加消毒剂(如次氯酸钠、氯片)、pH调节剂(如氢氧化钠、盐酸)、除藻剂等,调整水质至标准范围,防止细菌滋生、藻类繁殖,避免水质恶化。
2	水循环与过滤系统维护	(1)循环过滤:确保水循环系统正常运行,通过水泵将池水抽入过滤设备(如砂缸过滤器、硅藻土过滤器、纸芯过滤器等),去除水中的悬浮颗粒、杂质、有机物等,使池水得到净化。一般要求泳池水每6-8小时循环一次。
(2)设备清洁与保养:定期清洗过滤设备的滤料(如石英砂、硅藻土)或更换滤芯,防止滤料堵塞影响过滤效果;检查水泵、管道、阀门等部件,确保无漏水、堵塞,保证水循环通畅。
3	池水消毒处理	(1)常规消毒:采用物理或化学方法对池水进行持续消毒。
(2)冲击性处理:在泳池客流量大、水质出现波动(如异味、浑浊)时,进行冲击性加药处理,快速提升余氯浓度,彻底杀灭病原微生物,恢复水质。
4	水质净化与特殊处理	(1)除污与沉淀:当水中悬浮颗粒较多、浑浊度超标时,添加絮凝剂(如聚合氯化铝),使细小颗粒凝聚成大颗粒沉淀到池底,再通过吸污设备将沉淀物清除。
(2)换水与补水:定期补充新水,同时根据水质情况进行部分或全部换水,稀释水中的污染物(如尿素、总溶解固体等),改善水质。
(3)闭馆维护:在闭馆期间需对池水进行特殊处理(如彻底换水、消毒、排水后清洁池体),并对设备进行保养,防止管道冻裂、设备锈蚀。
5	设备设施检查与维护	(1)泳池附属设施:检查池岸、扶梯、排水口、溢水槽等是否清洁、完好,确保排水通畅,避免积水滋生细菌。
(2)机电设备:定期检查水循环系统的电机、水泵、过滤器、加热设备(如换热器)等运行状态,及时维修或更换损坏部件,保证设备正常工作,避免因设备故障影响水处理效果。
6	记录管理	(1)详细记录每日水质检测数据、加药种类及剂量、设备运行情况、换水补水记录等,形成完整的水处理档案,便于追溯和管理,同时应对卫生监督部门的检查。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	(1)建立保洁服务的工作制度及工作计划,并按照执行。
(2)做好保洁服务工作记录,记录填写规范、保存完好。
(3)作业时采取安全防护措施,防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
(4)进入保密区域时,有采购人相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	(1)大厅、楼内公共通道: 1公共通道保持干净,无异味、无杂物、无积水,每日至少开展1次清洁作业。 2门窗玻璃干净无尘,透光性好,每周至少开展1次清洁作业。 3指示牌干净,无污渍,每日至少开展1次清洁作业。
(2)更衣室: 1保持干净,无异味、无杂物、无积水,每日至少开展1次清洁作业。 2指示牌干净,无污渍,每日至少开展1次清洁作业。
(3)楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水,每日至少开展1次清洁作业。
(4)作业工具间: 1保持干净,无异味、无杂物、无积水,每日至少开展1次清洁作业。 2作业工具摆放整齐有序,表面干净无渍,每日消毒。
(5)公共卫生间: 保持干净,无异味,垃圾无溢出,每日至少开展1次清洁作业。
3	公共场地区域保洁	(1)每日清扫门前三包1次,保持干净、无杂物、无积水。
(2)雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪,并采取安全防护措施。
(3)宣传栏等保持干净,每月至少开展1次清洁作业。
4	垃圾处理	(1)在指定位置摆放分类垃圾桶。
(2)桶身表面干净无污渍,每日开展至少1次清洁作业。
(3)每个工作日内要对楼层产生的垃圾,进行清理分类,并运至垃圾集中堆放点。
(4)垃圾装袋,日产日清。
5	卫生消毒	(1)办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒,消毒后及时通风,每周至少开展1次作业。
(2)采取综合措施消灭老鼠、蟑螂,控制室内外蚊虫孳生,达到基本无蝇,每季度至少开展1次作业。

3.5前台服务

序号	服务内容	服务标准
1	引导服务	(1)指引顾客顺利验票通过闸机,主动提示安全须知。
钥匙管理	(1)微笑接收顾客个人钥匙,当面核对储物柜编号并交付对应钥匙,提醒妥善保管。
问询服务	(1)耐心解答开放时间、场次安排等问题,主动提供便民提示。
应急响应	(1)遇设备故障或顾客需求,第一时间协助处理并上报主管,确保服务高效有序。

3.6 救生员服务

序号	服务内容	服务标准
1	核心安全	(1)动态监控与风险预防: 密切观察池内泳客动态,重点关注入池口、深浅水区交界、儿童池与成人池交界处等高危区域,及时识别溺水信号或危险行为(如跳水、追逐打闹)并制止。 禁止非泳客进入游泳区域,对未佩戴泳帽、酒后游泳等违规行为进行劝阻,必要时清除出场。
(1)紧急救援与急救处理 1发现溺水者立即采取有效救助措施(如使用救生圈、救生杆或直接下水拖带),确保30秒内到达现场。 2对溺水者实施心肺复苏(CPR)、人工呼吸等急救措施,并在医务人员到达前持续抢救,同时拨打120并上报管理层。 3处理游泳相关运动损伤(如抽筋、划伤),进行初步止血、包扎等应急处理。
2	日常运营管理	(1)设施与环境维护 1每日检查救生设备(救生圈、救生杆、AED除颤仪等)的完好性,确保放置位置便于取用。 2清洁泳池区域(池边、地面),及时清理积水以防滑倒,闭馆后彻底清场并检查遗留物品。
(2)秩序维护与客户服务 提醒游客保管贵重物品,协助处理遗失物品并登记上报。

4.管理服务人员需求

部门职能	岗位	岗位所需总人数
前台服务(换钥匙)	前台	1
公用设施设备维护服务	电工	2
保洁服务	保洁员(男2人,女2人)	4
水处理服务	水处理	2
救生员服务	救生员	5

5. 商务要求

5.1实施期限

履约期限:本项目服务期限采用(1+1+1模式),第一年合同期满,经双方协商一致无异议,可顺延合同期限一年,第二年合同期满,经双方协商一致无异议,可顺延合同期限一年(在服务费不变和财政允许且服务达到采购方要求情况下可以延续服务时间,但服务最长期限不得超过三年,因最低工资调整标准和社会保险标准调整导致服务费改变,仍可延续服务时间)。

5.2付款方式

服务费用每月结算一次,在合同期内另有增项服务、岗位人员变动、服务费用调整等,由甲乙双方协商另行签署补充协议。

5.3项目预算及最高限价

385,000.00元/年。

6.需要说明的其他事项

本项目所属行业为商务和租赁服务业。

7.采购项目需落实的政府采购政策采购人应当落实政府采购政策,包括但不限于促进中小企业发展、促进残疾人就业、政府绿色采购政策等。

合同履行期限:本项目服务期限采用(1+1+1模式),第一年合同期满,经双方协商一致无异议,可顺延合同期限一年,第二年合同期满,经双方协商一致无异议,可顺延合同期限一年(在服务费不变和财政允许且服务达到采购方要求情况下可以延续服务时间,但服务最长期限不得超过三年,因最低工资调整标准和社会保险标准调整导致服务费改变,仍可延续服务时间)。

需落实的政府采购政策内容:促进中小企业、促进残疾人就业、支持监狱企业、支持脱贫攻坚等相关政策。

本项目(是/否)接受联合体投标:否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求:促进中小企业、促进残疾人就业、支持监狱企业、支持脱贫攻坚等相关政策。

3.本项目的特定资格要求:无。

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的,请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定,及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息,由系统自动开通账号后,即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》(辽财采函〔2020〕198号)。